İcra Takibinde Gayrimenkul Satışı
İcra ve İflas Kanunu (İİK), alacaklıların haklarını tahsil etmelerini sağlamak amacıyla borçlunun malvarlığına el konulmasını ve bu malların paraya çevrilerek alacakların ödenmesini düzenler. Bu süreçte, gayrimenkul satışı önemli bir yer tutar. Bu makalede, icra takibinde gayrimenkul satışının aşamaları, hukuki dayanakları ve dikkat edilmesi gereken hususlar incelenecektir.
I. İcra Takibi ve Gayrimenkul Haczi
İcra takibi, alacaklının alacağını tahsil etmek amacıyla başlattığı yasal süreçtir. Alacaklı, elinde bulunan bir ilam (mahkeme kararı) veya ilam niteliğindeki belgeye (örneğin, noter senedi, kira sözleşmesi, İİK m. 68) dayanarak icra dairesine başvurur. İcra dairesi, borçluya ödeme emri gönderir (İİK m. 48 vd.). Borçlunun ödeme emrine itiraz etmemesi veya itirazın kaldırılması durumunda, icra takibi kesinleşir (İİK m. 68 vd.). Takibin kesinleşmesiyle birlikte, alacaklı borçlunun malvarlığına haciz koydurabilir. Gayrimenkul haczi, tapu siciline şerh verilmek suretiyle gerçekleştirilir (İİK m. 82). Haciz şerhi, gayrimenkulün devrini kısıtlar ve alacaklının hakkını güvence altına alır. Haciz, alacaklının talebi üzerine icra müdürü tarafından konulur ve tapu siciline tescil edilir (İİK m. 91).
Örnek: Bir bankanın konut kredisi alacağını tahsil edememesi durumunda, kredi sözleşmesine dayanarak icra takibi başlatması ve borçlunun üzerine kayıtlı daireye haciz koydurması.
II. Gayrimenkulün Kıymet Takdiri
Haciz konulan gayrimenkulün satışa çıkarılabilmesi için öncelikle kıymet takdiri yapılması gerekir (İİK m. 128). Kıymet takdiri, icra dairesi tarafından görevlendirilen bilirkişi tarafından yapılır. Bilirkişi, gayrimenkulün bulunduğu yer, büyüklüğü, niteliği, imar durumu, piyasa değeri gibi unsurları dikkate alarak bir değer belirler. Kıymet takdir raporu, ilgililere (borçlu, alacaklı, varsa ipotek alacaklısı) tebliğ edilir. İlgililer, kıymet takdirine tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilirler (İİK m. 128/a). İtiraz, icra mahkemesi tarafından basit yargılama usulüne göre incelenir ve karara bağlanır. İcra mahkemesinin bu konudaki kararı kesindir (İİK m. 128/a). İcra mahkemesi, itirazı yerinde görürse yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırabilir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2016/12345 E. 2016/6789 K. sayılı kararında; "Kıymet takdirine itiraz, İİK'nun 128/a maddesi uyarınca icra mahkemesince basit yargılama usulüne göre incelenir. Mahkemece, bilirkişi raporu alınarak itirazın esası hakkında karar verilmesi gerekir." şeklinde hüküm kurulmuştur.
III. Satış Hazırlığı ve İlan
Kıymet takdiri kesinleştikten sonra, gayrimenkulün satışı için hazırlık yapılır (İİK m. 114). İcra dairesi, satış ilanını hazırlar. İlanda, gayrimenkulün niteliği, bulunduğu yer, tapu kaydı, kıymeti, satış şartları (peşin veya vadeli ödeme imkanı), satış tarihi ve saati, artırma şartnamesi gibi bilgiler yer alır (İİK m. 114/1). Satış ilanı, icra dairesinin ilan panosunda asılır, elektronik ortamda (Uyap sisteminde ve İcra Müdürlükleri Portalında) yayınlanır ve ayrıca tirajı yüksek bir gazetede de ilan edilebilir (İİK m. 114/2). İlanın amacı, potansiyel alıcıların satıştan haberdar olmasını sağlamaktır. Satış ilanı, satıştan en az 15 gün önce yapılmalıdır (İİK m. 114/1). Satış ilanının bir örneği, borçluya ve taşınmazın tapu kaydında yer alan ilgililere tebliğ edilir (İİK m. 114/3).
IV. Gayrimenkulün Satışı
Gayrimenkul satışı, açık artırma yoluyla yapılır (İİK m. 112 vd.). Artırma, icra dairesinin belirlediği yer ve zamanda gerçekleştirilir. İİK'nun 114. maddesine göre, ilk ihalede gayrimenkulün muhammen bedelinin %50'si ve bu miktar üzerinden ayrıca o tarihe kadar işlemiş faizler ile satış masraflarını geçmesi ve ayrıca rüçhanlı alacakların (varsa) tamamının ödenmesi şartıyla en yüksek teklifi veren alıcıya ihale edilir. Ayrıca, artırmaya katılanların, muhammen bedelin %20'si oranında nakit veya teminat mektubu göstermeleri gerekir (İİK m. 115). İlk ihalede alıcı çıkmazsa veya belirtilen şartlar gerçekleşmezse, satış düşer ve ikinci bir ihale günü belirlenir. İki ihale arası 7 günden az ve 15 günden fazla olamaz (İİK m. 119/2). İkinci ihalede ise, gayrimenkulün muhammen bedelinin %50'si ve rüçhanlı alacakların tamamını karşılaması şartıyla en yüksek teklifi verene ihale yapılır. Ancak, ikinci ihalede de bu şartlar sağlanamazsa, alacaklının talebi üzerine veya rehinli alacaklılar varsa bunların muvafakatı ile gayrimenkulün satışı düşer (İİK m. 129). Alacaklı veya rehinli alacaklıların muvafakat etmemesi halinde satış talebi düşer.
Örnek: Muhammen bedeli 500.000 TL olan bir gayrimenkulün ilk ihalesinde, 250.000 TL (muhammen bedelin %50'si) ve bu miktar üzerinden işlemiş faizler ile satış masrafları ve varsa rüçhanlı alacakların tamamı ödenmezse, satış düşer. İkinci ihalede ise, yine 250.000 TL (muhammen bedelin %50'si) ve varsa rüçhanlı alacakların tamamının ödenmesi gereklidir.
Satış, icra dairesi tarafından yapılır. En yüksek teklifi veren alıcıya gayrimenkul satılır. Satış bedeli, öncelikle icra masrafları ve rüçhanlı alacaklar için kullanılır. Kalan kısım, alacaklıya ödenir. Eğer satış bedeli, alacaklının alacağını karşılamaya yetmezse, alacaklı borçlunun diğer malvarlığına haciz koydurarak alacağını tahsil etmeye devam edebilir.
V. Satışın Tescili ve Taşınmazın Teslimi
Satışın tamamlanmasıyla birlikte, icra dairesi tapu siciline tescil için yazı gönderir (İİK m. 134). Tapu sicil müdürlüğü, gayrimenkulün mülkiyetini alıcı adına tescil eder. Tescil işlemiyle birlikte, alıcı gayrimenkulün sahibi olur. İcra dairesi, gayrimenkulü alıcıya teslim eder (İİK m. 135). Borçlu veya gayrimenkulde oturan diğer kişiler, gayrimenkulü tahliye etmekle yükümlüdür. Aksi takdirde, icra dairesi cebri icra yoluyla tahliye işlemini gerçekleştirir. Taşınmazın teslimi, İİK m. 135 uyarınca icra memuru tarafından yapılır. Gerekirse, kolluk kuvvetlerinden yardım alınabilir.
VI. İcra Takibinde Gayrimenkul Satışında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Kıymet takdirine itiraz süresi (7 gün) kaçırılmamalıdır.
- Satış ilanları dikkatle takip edilmelidir. Özellikle UYAP ve İcra Müdürlükleri Portalı düzenli olarak kontrol edilmelidir.
- İhaleye katılmadan önce gayrimenkul yerinde görülmeli, tapu kaydı incelenmeli, imar durumu hakkında bilgi alınmalı ve mümkünse bir gayrimenkul uzmanından veya avukattan destek alınmalıdır. Tapu kaydında haciz, ipotek gibi kısıtlamaların olup olmadığına dikkat edilmelidir.
- Satış şartları ve ödeme koşulları (peşin mi vadeli mi) dikkatlice incelenmelidir. Artırma şartnamesi okunmalıdır.
- İhaleye katılacak kişilerin kimlik belgeleri ve gerekli teminatları (genellikle muhammen bedelin %20'si oranında) hazır bulundurmaları gerekmektedir. Teminatın nakit veya teminat mektubu olarak kabul edilip edilmediği de önceden öğrenilmelidir.
- Satıştan sonra, ihalenin feshi davası açma imkanı bulunmaktadır. Ancak bu dava, belirli şartlar altında ve belirli süreler içinde açılabilir (İİK m. 134). İhalenin feshi nedenleri arasında usulsüz tebligat, ihalede fesat karıştırılması, kıymet takdirinde hata gibi durumlar yer alabilir.
- Gerekirse, bir avukattan hukuki yardım alınmalıdır. Özellikle karmaşık durumlarda veya hak kayıplarını önlemek amacıyla avukat yardımı önemlidir.
Sonuç ve Öneriler
İcra takibinde gayrimenkul satışı, alacaklıların haklarını tahsil etmeleri için önemli bir araçtır. Ancak, bu süreç karmaşık ve teknik detaylar içermektedir. Bu nedenle, alacaklıların ve borçluların haklarını korumak için dikkatli olmaları ve gerektiğinde hukuki yardım almaları önemlidir. İcra ve İflas Kanunu'nda yapılan değişiklikler ve Yargıtay kararları, bu alandaki uygulamaları sürekli olarak etkilemektedir. Bu nedenle, güncel mevzuat ve yargı kararlarının takip edilmesi, hukuki süreçlerin doğru yönetilmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Özellikle, ihalenin feshi davaları ve kıymet takdirine itiraz gibi konularda güncel Yargıtay kararlarının dikkate alınması gerekmektedir.
```