Miras davasında emlak değerleme

Miras davalarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, miras paylaşımı sırasında taşınmazların değerlemesine ilişkindir. Bu süreç, mirasçılar arasında anlaşmazlıklara yol açabilmekte ve dava konusu olabilmektedir. Taşınmaz değerlemesinin hukuki açıdan doğru şekilde yapılması, mirasın adil paylaşımı için kritik öneme sahiptir. Bu makalede, miras davalarında taşınmaz değerlemesinin hukuki boyutları, ilgili mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında incelenecektir.

Miras Davalarında Taşınmaz Değerlemesinin Hukuki Dayanağı

Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 599. maddesi uyarınca, mirasçılar miras bırakanın ölümü ile birlikte mirasın tamamına, kanun gereğince sahip olurlar ve miras bırakanın borçlarından müteselsilen sorumludurlar. Bu ilke, mirasın kendiliğinden (ipso iure) geçişini ifade eder. Mirasın paylaşımı aşamasında ise, TMK'nın 640. maddesi ve devamı hükümleri gereğince tereke mallarının değerleri esas alınır. Taşınmazların değerlemesi de bu kapsamda değerlendirilir. TMK'nın 641. maddesi, mirasın paylaşım şeklini düzenlerken, mirasçıların anlaşamaması halinde sulh hukuk mahkemesinin paylaşım yapacağını belirtir. Bu paylaşım sırasında taşınmazların değerlemesi önem kazanır. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin bu yetkisi, TMK m. 647'de detaylandırılmıştır.

Taşınmaz Değerleme Yöntemleri ve Süreç

Miras davalarında taşınmaz değerlemesi yapılırken dikkate alınabilecek çeşitli yöntemler bulunmaktadır. Bunlar:

• Emlak Vergisi Değeri: Taşınmazın emlak vergisine esas olan değeridir. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen bu değer, genellikle piyasa değerinin altında olduğundan tek başına yeterli bir ölçüt değildir.


• Rayiç Bedel Araştırması: Taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların piyasa değerlerinin araştırılmasıdır. Belediyelerden, emlakçılardan veya ilgili diğer kaynaklardan bilgi alınarak rayiç bedel belirlenmeye çalışılır. Ancak bu da tek başına yeterli olmayabilir ve subjektif değerlendirmelere açık olabilir.


• Bilirkişi İncelemesi / Ekspertiz Raporu: En güvenilir ve hukuki olarak en çok kabul gören yöntemdir. Mahkeme tarafından atanan veya taraflarca anlaşılan bağımsız bir bilirkişi (gayrimenkul değerleme uzmanı), taşınmazı yerinde inceler ve detaylı bir rapor hazırlar. Bu raporda, taşınmazın konumu, özellikleri, imar durumu, piyasa koşulları ve benzer taşınmazların satış değerleri gibi birçok kriter dikkate alınır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 266. ve devamı maddelerinde bilirkişi incelemesi detaylı olarak düzenlenmiştir. Bilirkişi raporu, taşınmazın niteliği ve değerini belirlemede teknik ve uzmanlık gerektiren konularda mahkemeye yardımcı olur.

Yargıtay, taşınmaz değerlemesinin mutlaka bilirkişi raporu ile desteklenmesi gerektiğini sıklıkla vurgulamaktadır. Bilirkişi raporu, taşınmazın gerçek değerini tespit etmede en önemli araçtır. Bu raporun hazırlanmasında Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından yararlanılması, raporun güvenilirliğini artırır.

Yargıtay Kararları Işığında Değerleme Kriterleri

Yargıtay kararlarında, taşınmaz değerlemesi yapılırken dikkate alınması gereken birçok kriter belirtilmiştir. Bu kriterlerden bazıları şunlardır:

• Taşınmazın Niteliği ve Özellikleri: Taşınmazın cinsi (arsa, konut, işyeri vb.), büyüklüğü, kullanım amacı, fiziksel durumu, yapısal özellikleri ve benzeri unsurlar dikkate alınmalıdır.


• Konumu: Taşınmazın bulunduğu yerin önemi, ulaşım imkanları, çevresel faktörler ve sosyal olanaklar değerlemede etkili olur.


• İmar Durumu: Taşınmazın imar planındaki yeri, inşaat izni olup olmadığı, yapılaşma koşulları gibi hususlar değerini doğrudan etkiler. İmar durumu bilgileri ilgili belediyelerden temin edilebilir.


• Piyasa Koşulları: Bölgedeki emlak piyasasının genel durumu, arz-talep dengesi, ekonomik gelişmeler ve benzeri faktörler değerlemede göz önünde bulundurulmalıdır. Bu değerlendirme için güncel emlak endeksleri ve piyasa analizleri kullanılabilir.


• Kira Getirisi: Eğer taşınmaz kiraya verilmişse, elde edilen kira geliri de değerleme kriterlerinden biridir. Ancak kira gelirinin güncel piyasa koşullarına uygun olup olmadığı da değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesi ve emsal kira bedelleri dikkate alınmalıdır.


• Emsal Değerler: Aynı bölgede bulunan ve benzer özelliklere sahip taşınmazların satış değerleri, değerleme için önemli bir referans noktasıdır. Tapu kayıtları ve emlak ilan sitelerinden emsal değerlere ulaşılabilir.

Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/1234 E., 2018/5678 K. sayılı kararında, taşınmaz değerlemesinin sadece emlak vergisi değeri üzerinden yapılamayacağı, mutlaka piyasa koşullarının ve taşınmazın cari değerinin göz önünde bulundurulması gerektiği belirtilmiştir. (Bu karar numarası temsili olup, güncel bir karar örneği bulunması halinde güncellenmelidir). Benzer şekilde, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin kararlarında da, taşınmazın imar durumu, konumu ve piyasa rayiçlerinin dikkate alınması gerektiği vurgulanmaktadır (Güncel bir karar örneği bulunması halinde eklenebilir). Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/9102 E., 2019/6543 K. sayılı kararında ise, "taşınmazın niteliği, yüzölçümü, konumu, imar durumu, çevre özellikleri ve emsal satışları dikkate alınarak değer tespiti yapılması gerektiği" ifade edilmiştir.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

Miras davalarında taşınmaz değerlemesine ilişkin uygulamada sıklıkla karşılaşılan sorunlar şunlardır:

• Mirasçıların Değerleme Yöntemi Konusunda Anlaşmazlığı: Mirasçılar, hangi değerleme yönteminin kullanılacağı konusunda anlaşmazlığa düşebilirler. Bu durumda, mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın değerini tespit eder. TMK m. 641 uyarınca, mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa, sulh hukuk mahkemesi paylaşım yapar.


• Bilirkişi Raporlarının Objektif Olmaması İddiası: Mirasçılar, bilirkişi raporunun taraflı veya hatalı olduğunu iddia edebilirler. Bu durumda, HMK m. 281 uyarınca bilirkişi raporuna itiraz edilebilir, ek rapor alınması veya yeni bir bilirkişi atanması talep edilebilir.


• Taşınmazın Değerinin Zaman İçinde Değişmesi: Değerleme tarihi ile paylaşım tarihi arasında uzun bir süre geçmesi durumunda, taşınmazın değeri değişebilir. Bu durumda, güncel bir değerleme yapılması gerekebilir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde bu durum önem arz eder.


• Yabancı Uyruklu Mirasçıların Türkiye'deki Değerleme Usullerini Bilmemesi: Yabancı uyruklu mirasçılar, Türkiye'deki taşınmaz değerleme usulleri hakkında yeterli bilgiye sahip olmayabilirler. Bu durumda, hukuki danışmanlık almaları önemlidir. Ayrıca, yeminli tercüman aracılığıyla süreç hakkında bilgilendirilmeleri de faydalı olacaktır.

Bu sorunların çözümü için şu önerilerde bulunulabilir:

• Tarafların Mutabık Kalacağı Bağımsız Bir Bilirkişi Seçimi: Mümkünse, mirasçılar tarafından ortaklaşa belirlenen ve konusunda uzman bir bilirkişi seçilmelidir. Bilirkişinin SPK lisanslı olması ve ilgili alanda deneyimli olması önemlidir.


• Bilirkişi Raporunun Detaylı ve Gerekçeli Olması: Bilirkişi raporunda, değerlemeye esas alınan tüm kriterler açıkça belirtilmeli ve gerekçelendirilmelidir. Raporun, uluslararası değerleme standartlarına uygun olması da önemlidir.


• Gerekirse Ek Rapor Alınması veya Yeni Bir Bilirkişi Atanması: Bilirkişi raporuna itiraz edilmesi halinde, mahkeme ek rapor aldırabilir veya yeni bir bilirkişi atayabilir. Bu süreçte, itirazların somut delillerle desteklenmesi gereklidir.


• Hukuki Danışmanlık Alınması: Mirasçılar, taşınmaz değerlemesi süreci hakkında hukuki danışmanlık alarak haklarını koruyabilirler. Avukat, miras hukuku ve gayrimenkul değerleme konularında uzman olmalıdır.


• Arabuluculuk veya Uzlaşma Yöntemlerinin Kullanılması: Mirasçılar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için arabuluculuk veya uzlaşma yöntemlerine başvurulabilir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu bu konuda yol göstericidir. Arabuluculuk, dava sürecine göre daha hızlı ve ekonomik bir çözüm sunabilir.

Sonuç ve Öneriler

Miras davalarında taşınmaz değerlemesi, adil bir paylaşımın sağlanması için büyük önem taşır. Değerlemenin hukuki mevzuata uygun, objektif kriterlerle ve uzman bir bilirkişi tarafından yapılması gerekmektedir. Yargıtay kararlarında da belirtildiği gibi, sadece emlak vergisi değeri veya rayiç bedel değil, taşınmazın tüm özellikleri dikkate alınarak değerleme yapılmalıdır. Mirasçıların bu süreçte hukuki danışmanlık alması ve gerekirse arabuluculuk mekanizmasına başvurması, uyuşmazlıkların çözümüne katkı sağlayacaktır.

Miras davalarında taşınmaz değerlemesine ilişkin ihtilafların önlenmesi için, miras bırakanların sağlığında taşınmazların değerini belirleyen noter tasdikli bir değerleme raporu hazırlatması veya vasiyetname düzenlemesi de pratik bir çözüm olabilir. Bu sayede, mirasçılar arasında çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilebilir ve mirasın daha hızlı ve sorunsuz bir şekilde paylaşılması sağlanabilir. Vasiyetnamede, taşınmazların değerlemesiyle ilgili özel hükümler de yer alabilir. Ayrıca, miras bırakanın, mirasçılar arasında taşınmazların nasıl paylaştırılacağına dair açık bir irade beyanında bulunması da faydalı olacaktır.