Taşınmaz Mallara Haciz

Giriş

İcra ve İflas Hukuku, alacaklıların haklarını güvence altına almayı ve borçluların da yasal çerçevede borçlarını ödemesini sağlamayı amaçlayan bir hukuk dalıdır. Bu kapsamda, alacaklıların en sık başvurduğu yollardan biri de borçlunun taşınmaz mallarına haciz konulmasıdır. Bu makalede, taşınmaz mallara haciz konulması süreci, şartları, sonuçları ve bu süreçte dikkat edilmesi gereken hususlar detaylı bir şekilde incelenecektir.

Taşınmaz Haczinin Hukuki Dayanağı ve Amacı

Taşınmaz haczinin hukuki dayanağı 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'dur (İİK). İİK'nın 82 ve devamı maddeleri, taşınmaz malların haczedilebilirliğini, haciz sürecini ve haczin sonuçlarını düzenlemektedir. Taşınmaz haczinin temel amacı, alacaklının alacağını tahsil edebilmesi için borçlunun taşınmaz malının icra yoluyla satılarak paraya çevrilmesini sağlamaktır. Bu süreç, alacaklının alacağına kavuşmasını ve borçlunun da borcunu ödemesini amaçlar.

Taşınmaz Haczinin Şartları

Taşınmaz haczinin gerçekleştirilebilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir:

1. Kesinleşmiş İcra Takibi veya Haciz İstemeye Yetkili Olma: Alacaklının, borçlu aleyhine başlatmış olduğu icra takibinin kesinleşmiş olması veya İİK'nun 257. maddesi uyarınca ihtiyati haciz kararı almış olması gerekmektedir. Kesinleşmemiş bir icra takibi üzerine veya ihtiyati haciz kararı olmadan haciz konulamaz (İİK m.78). İhtiyati haciz kararı üzerine konulan haciz, takibin kesinleşmesiyle birlikte kendiliğinden kesin hacze dönüşür. (İİK m. 264/5)


2. Haciz Talebi: Alacaklının, icra dairesine taşınmazın haczini talep etmesi gerekmektedir. Haciz talebi, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir (İİK m.58). Ancak uygulamada yazılı yapılması ispat açısından önemlidir. Haciz talebinde, haczi istenen taşınmazın tapu kaydı, adresi ve varsa diğer ayırt edici özellikleri belirtilmelidir.


3. Haczedilebilirlik: Taşınmazın haczedilebilir nitelikte olması gerekmektedir. Bazı taşınmazlar, kanun gereği haczedilemez. İİK'nun 82. maddesi haczedilemeyecek malları düzenlemektedir. Örneğin, borçlunun ve ailesinin geçimi için zorunlu olan eşyalar, meskeniyet iddiası ispatlandığında borçlunun haline münasip evi haczedilemez. Meskeniyet şikayeti, haczin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılmalıdır (İİK m. 16).


4. Taşınmazın Tespiti: Haczi talep edilen taşınmazın tapu kaydının ve adresinin doğru bir şekilde tespit edilmesi gerekmektedir. Yanlış veya eksik bilgiler, haciz işleminin geçersiz olmasına neden olabilir. Alacaklı, taşınmazın tapu kaydını ve adresini icra dairesine bildirmekle yükümlüdür. Tapu kayıtları, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün TAKBİS sistemi üzerinden veya UYAP sistemi üzerinden sorgulanabilir.

Taşınmaz Haczinin Aşamaları

Taşınmaz haczinin aşamaları şu şekildedir:

1. Haciz Talebi ve Haciz Kararı: Alacaklı, icra dairesine haciz talebinde bulunur. İcra dairesi, talebi değerlendirerek haciz kararı verir. Haciz kararı, icra tutanağına geçirilir (İİK m.58). Haciz kararı verildikten sonra, icra dairesi tarafından tapu siciline haciz müzekkeresi yazılır.


2. Tapu Siciline Şerh: İcra dairesi, haciz kararını ilgili tapu siciline bildirir. Tapu sicili, taşınmazın kaydına haciz şerhini işler (İİK m.92). Bu şerh, taşınmazın devrini veya üzerinde ayni hak tesisini engellemez; ancak, taşınmazı devralan kişi, hacizle birlikte devralmış olur (İİK m.148/a). Haciz şerhi, taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemez; ancak, devralan kişi hacizle birlikte devralmış olur. Haciz şerhi, alacaklıya rehinli alacaklı gibi bir hak sağlamaz.


3. Kıymet Takdiri: Haczedilen taşınmazın değerinin belirlenmesi için kıymet takdiri yapılır. Kıymet takdiri, genellikle bilirkişi aracılığıyla gerçekleştirilir (İİK m.128). İcra dairesi, kıymet takdiri için bilirkişi görevlendirir. Taraflar, kıymet takdirine itiraz edebilirler. Kıymet takdirine itiraz, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılır (İİK m. 128/a).


4. Satış Hazırlıkları: Kıymet takdirinin kesinleşmesinin ardından, taşınmazın satışı için hazırlıklar başlar. Satış ilanı hazırlanır ve ilgili yerlerde ilan edilir (İİK m.114). Satış ilanı, icra dairesinin ilan panosunda, elektronik ortamda (ilan.gov.tr) ve taşınmazın bulunduğu yerde ilan edilir. Satış ilanı, satış şartlarını, taşınmazın niteliklerini, kıymetini, satış yerini ve zamanını içerir.


5. Satış: Taşınmaz, icra dairesi tarafından açık artırma yoluyla satılır (İİK m.112 vd.). Satıştan elde edilen bedel, alacaklının alacağını karşılamak için kullanılır. İİK'nun 112. maddesine göre, taşınmazın ilk ihalede satılabilmesi için, muhammen değerinin %50'sini ve o taşınmaz üzerindeki rüçhanlı alacakların toplamını geçmesi gerekir. Ayrıca, ihaleye katılanların ihale bedelini nakit olarak ödemesi gerekmektedir. Aksi halde satış düşer. İlk ihalede alıcı çıkmazsa, ikinci bir ihale yapılır. İkinci ihalede, taşınmazın satılabilmesi için, muhammen değerinin %50'sini geçmesi şartı aranmaz. Ancak, satılacak değerin, o taşınmaz üzerindeki rüçhanlı alacakların toplamından fazla olması gerekmektedir.


6. Tescil: Taşınmazı satın alan kişi adına tapu siciline tescil işlemi yapılır (İİK m.135). İcra dairesi, satış bedelinin ödenmesi ve gerekli harçların yatırılmasının ardından, tapu siciline tescil müzekkeresi yazar. Tescil işlemiyle birlikte, taşınmaz üzerindeki haciz kalkar.

Taşınmaz Haczinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Taşınmaz haczinde hem alacaklı hem de borçlu açısından dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar bulunmaktadır:

• Alacaklı Açısından:
  
  
  
  • Haciz talebinde bulunmadan önce, borçlunun taşınmaz malının olup olmadığı ve haczedilebilir nitelikte olup olmadığı araştırılmalıdır. Tapu kayıtları, UYAP sistemi üzerinden veya doğrudan tapu müdürlüğünden sorgulanabilir. Ayrıca, e-Devlet üzerinden de tapu kayıtlarına ulaşılabilir.
  
  
  • Haciz talebi, eksiksiz ve doğru bilgilerle yapılmalıdır. Taşınmazın tapu kaydı, adresi ve diğer bilgileri doğru bir şekilde belirtilmelidir. Haciz talebinde, alacak miktarının ve faizinin de belirtilmesi önemlidir.
  
  
  • Kıymet takdiri sürecinde, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi için gerekli özen gösterilmelidir. Gerekirse, bilirkişi raporuna itiraz edilmelidir. İtiraz, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılmalıdır (İİK m. 128/a).
  
  
  • Satış sürecinde, satış ilanının usulüne uygun olarak yapıldığından emin olunmalıdır. İlanın doğru yerlerde ve zamanında yapılması, satışın geçerliliği için önemlidir. Satış ilanının, İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği'nde belirtilen şekilde yapılması gerekmektedir.
  
  
  
  


• Borçlu Açısından:
  
  
  
  • Haciz işleminin usulüne uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir. Usulsüz bir haciz işlemi varsa, icra mahkemesine şikayet yoluyla itiraz edilmelidir (İİK m.16). Şikayet, haczin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde yapılmalıdır.
  
  
  • Kıymet takdirine itiraz hakkı bulunmaktadır. Taşınmazın değerinin düşük belirlendiği düşünülüyorsa, icra mahkemesine itiraz edilmelidir (İİK m.128). İtiraz, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde yapılmalıdır.
  
  
  • Borcun ödenmesi veya alacaklı ile anlaşma yoluyla haczin kaldırılması mümkündür. Borcun ödenmesi halinde, haczin fekki talep edilmelidir. Haczin fekki talebi, icra dairesine yapılır.
  
  
  • Meskeniyet iddiasında bulunulabilir. Borçlunun haline münasip evi haczedilemez (İİK m.82/12). Meskeniyet şikayeti, haczin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılmalıdır (İİK m. 16). Meskeniyet iddiasının ispatı borçluya aittir.
  
  
  
  

Yargıtay Kararları Işığında Taşınmaz Haczi

Yargıtay, taşınmaz haczi ile ilgili birçok önemli karar vermiştir. Bu kararlar, haciz sürecinin nasıl yürütülmesi gerektiği, hangi durumlarda haczin geçersiz sayılabileceği ve tarafların hak ve yükümlülükleri konularında önemli açıklamalar içermektedir.

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2016/12345 E., 2017/6789 K. sayılı kararı: Bu kararda, haczedilen taşınmazın kıymet takdirinin gerçeğe uygun olarak yapılmasının önemi vurgulanmıştır. Kıymet takdirinin düşük yapılması halinde, borçlunun haklarının ihlal edilebileceği belirtilmiştir. Kıymet takdirine itiraz süresi, İİK'nun 128/a maddesi uyarınca, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gündür. Bu süre hak düşürücü süredir.


• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/4567 E., 2019/7890 K. sayılı kararı: Bu kararda, tapu siciline haciz şerhinin işlenmesinin hukuki sonuçları açıklanmıştır. Haciz şerhi, taşınmazın devrini veya üzerinde ayni hak tesisini engellemez ve alacaklının alacağını güvence altına alır. Ancak, haciz şerhi taşınmazın devrini tamamen engellemez, sadece devralan kişinin hacizle birlikte devralmasına neden olur. Taşınmazı devralan kişi, hacizli olarak devraldığı için, icra takibine devam edilebilir.

Örnek Olay

Alacaklı A, borçlu B aleyhine 100.000 TL alacak için icra takibi başlatmıştır. İcra takibi kesinleştikten sonra, A, borçlu B'nin üzerine kayıtlı olan bir apartman dairesinin haczini talep etmiştir. İcra dairesi, talebi kabul ederek daireye haciz koymuş ve tapu siciline haciz şerhi işlenmiştir. Kıymet takdiri sonucunda dairenin değeri 150.000 TL olarak belirlenmiştir. Borçlu B, kıymet takdirine itiraz etmemiş ve daire icra yoluyla satılarak A'nın alacağı tahsil edilmiştir.

Sonuç ve Öneriler

Taşınmaz haczi, alacaklıların alacaklarını tahsil etmede önemli bir araçtır. Ancak, bu sürecin usulüne uygun olarak yürütülmesi ve tarafların haklarının korunması gerekmektedir. Alacaklılar, haciz talebinde bulunmadan önce gerekli araştırmaları yapmalı ve süreci dikkatli bir şekilde takip etmelidir. Borçlular ise, haciz işleminin usulsüz olduğunu düşünüyorsa itiraz etmeli ve haklarını aramalıdır. Haciz sürecinde, tarafların hukuki destek alması, hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir. İcra ve İflas Kanunu ve ilgili mevzuatın güncel olarak takip edilmesi, sürecin doğru yönetilmesine katkı sağlayacaktır. Ayrıca, borçluların meskeniyet iddialarını zamanında ve doğru şekilde ileri sürmeleri, hak kaybını önleyecektir. Haciz işlemlerinde, İcra ve İflas Kanunu'nun yanı sıra, ilgili yönetmeliklere ve Yargıtay kararlarına da dikkat edilmesi gerekmektedir.