Gayrimenkul Hukuku Dosyalarında Uygulamada Sık Karşılaştığımız Hukuki Riskler (2026) — Ağustos 2026 Pratik Notları

Bu yazı, büromuzun son altı aylık dosya akışında, özellikle İstanbul ve çevre illerdeki gayrimenkul uyuşmazlıklarında sürekli tekrar eden pratik hataları ve bunların doğurduğu hukuki riskleri derlemektedir. Teorik bilgiden ziyade, dava dilekçelerinde, icra takiplerinde ve tapu müdürlükleri önündeki işlemlerde bizzat karşılaştığımız, müvekkilin aleyhine sonuç doğuran somut süreçlere odaklanıyoruz.

1. Tapu İptali ve Tescil Davalarında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Hesabındaki Karmaşa

Uygulamada en kritik ayrımın, TMK m. 712 ve 713 kapsamındaki olağanüstü zamanaşımı ile TMK m. 717’de düzenlenen tapu sicilindeki yolsuz tescilin düzeltilmesi talepleri arasında yapılması gerektiğini görüyoruz. Müvekkillerimiz sıklıkla, tapu iptali davasının her koşulda 10 yıllık süreye tabi olduğunu zannederek hareket ediyor. Oysa kötüniyetli ya da mirasçılardan mal kaçırma amaçlı işlemlerde süreler farklı işlemekte; özellikle tapu siciline güvenerek taşınmaz iktisap eden üçüncü kişilerin iyi niyeti, TMK m. 1023 koruması altında değerlendirildiğinde, açılacak davanın reddi riskiyle karşı karşıya kalıyoruz. Dosyalarımızda gördüğümüz en tipik hata, müvekkilin tapu kaydını yıllar sonra fark etmesi ve “her zaman dava açabilirim” yanılgısıyla hareket etmesidir. Burada dava açma sürecini başlatmadan önce, taşınmazın iktisap tarihindeki tapu kaydının tedavül edip etmediğini, malikin kim olduğunu ve sicile güven ilkesinin devreye girip girmediğini tespit etmek gerekiyor.

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Payı Devrinin Yapılmaması

2026 yılında büromuza gelen uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıktan sonra arsa sahibinin, müteahhide düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarını zamanında devretmemesinden kaynaklanıyor. Sözleşmede “iskan alındıktan sonra devir” şartı varsa, müteahhit binayı bitirip iskanı aldığı halde arsa sahibinin tapuya gitmekten imtina ettiği durumlarla sık karşılaşıyoruz. Burada müteahhidin düştüğü hata, noterden gönderdiği ihtarnamede sadece “devri gerçekleştirin” demekle yetinip, sözleşmedeki cezai şart ve gecikme tazminatı hükümlerini işletmemesidir. Ayrıca, arsa sahibinin birden fazla mirasçısı varsa, mirasçılardan birinin rıza göstermemesi halinde dava yoluna gitmek yerine, tapu müdürlüğüne yapılacak başvuruda tüm mirasçıların kimlik ve vekaletnamesinin eksiksiz sunulması gerektiğini hatırlatmak isteriz. Bu süreçte en sık karşılaştığımız risk, müteahhidin inşaatı tamamlamasına rağmen arsa payı devredilmediği için banka kredisi kullanamaması ve projenin finansal olarak tıkanmasıdır.

3. Kira Sözleşmelerinde “Yeni Malik” ve Önalım Hakkı Uygulamaları

Gayrimenkul satışlarında, kiracının varlığı çoğu zaman göz ardı ediliyor. Müvekkilimiz satın aldığı taşınmazda kiracı olduğunu öğrendiğinde, tahliye taahhüdü olmadan kiracıyı çıkarmak istiyor. Burada uygulamada sık karşılaştığımız hukuki risk, TBK m. 352 kapsamındaki tahliye imkanının yalnızca belirli şartlarda mümkün olmasıdır. Yeni malikin, kiracıyı tahliye edebilmesi için ya kira sözleşmesinin bitimini beklemesi ya da kiracının ödemelerini düzenli yapmaması halinde icra takibi başlatması gerekmektedir. Bununla birlikte, paylı mülkiyette bir paydaşın hissesini satması halinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanması sürecinde, satışın tapuya bildirilmesinden itibaren 3 aylık hak düşürücü sürenin kaçırıldığını sık görüyoruz. Müvekkillerimiz, noter aracılığıyla yapılan satış vaadi sözleşmelerinde önalım hakkının doğmadığını zannediyor; oysa uygulamada, satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapuda devir yapılması halinde önalım hakkının kullanılabileceği yönünde güncel içtihatlar mevcuttur. Bu nedenle, paydaşlardan birinin hissesini devralmadan önce mutlaka diğer paydaşların yazılı muvafakatini almak veya önalım hakkının kullanılmayacağına dair beyanını temin etmek gerekmektedir.

4. İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Sonrası Ortaya Çıkan Riskler

Geçmiş dönemde alınan yapı kayıt belgeleri, müvekkillerimizde “artık her şey yasal” algısı oluşturdu. Ancak 2026 yılında karşılaştığımız dosyalarda, yapı kayıt belgesinin yalnızca o tarihteki mevcut durumu kayıt altına aldığını, yeni yapılan ilaveleri veya kullanım amacı değişikliklerini kapsamadığını görüyoruz. Özellikle, yapı kayıt belgesi alınmış bir yapıya sonradan kat çıkılması veya bağımsız bölüm sayısının artırılması halinde, belgenin geçersiz hale geldiği ve idari para cezası ile yıkım riskinin doğduğu durumlarla karşılaşıyoruz. Müvekkillerimizin sıklıkla yaptığı hata, belgeyi aldıktan sonra taşınmazı satarken alıcıya “tamamen yasal” beyanında bulunmaları ve bu beyanın satış sonrası çıkan uyuşmazlıkta ayıp olarak kabul edilmesidir. Bu nedenle, yapı kayıt belgesi olan bir taşınmazın satışında, sözleşmeye belgenin kapsamını açıkça yazmak ve sonradan yapılan değişikliklerden doğacak sorumluluğun alıcıya ait olduğunu belirten hüküm eklemek büyük önem taşımaktadır.

5. Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Islah ve Bilirkişi Raporları

Kamulaştırmasız el atma davalarında, dava açıldıktan sonra bilirkişi raporu gelmeden önce taşınmazın değerinin artması veya dava konusu taşınmazın bir kısmının imar planında farklı bir amaca ayrılması halinde, dava dilekçesindeki değer ile gerçek değer arasında ciddi farklar oluşmaktadır. Müvekkillerimizin burada yaptığı en büyük hata, dava açarken düşük bir değer göstermekte ısrar etmeleri ve ıslah işlemini zamanında yapmamalarıdır. Islah hakkının kullanılması için bilirkişi raporunun kesinleşmesini beklemek gerekmediğini, raporun tebliği üzerine derhal ıslah dilekçesi verilmesi gerektiğini uygulamada sürekli hatırlatmak zorunda kalıyoruz. Ayrıca, idarenin taşınmaza fiilen el attığı tarihin tespiti, faiz başlangıcı açısından kritik önemdedir. Dosyalarımızda, el atma tarihinin tespiti için tanık beyanlarına başvurulması gerektiği halde, müvekkilin sadece yazılı belgelerle ispatlamaya çalışması ve süreci uzatması sık karşılaştığımız bir diğer hatadır.

6. Rehin ve İpotek Çözümünde Tapu Müdürlüklerindeki Bürokratik Tıkanmalar

Konut kredisi kapatılıp ipotek fekki için tapuya gidildiğinde, bankanın ipotek dosyasını kapatmadığı veya fek yazısını zamanında iletmediği durumlarda müvekkillerimiz mağdur olmaktadır. Burada uygulamada gördüğümüz risk, müvekkilin banka ile yazışmalarını sözlü yapması ve elinde yazılı bir delil bulunmamasıdır. Tapu müdürlüğü, ipotek fekki için bankanın yazılı talimatını aramaktadır; bu talimat gelmediği sürece işlem yapılmamaktadır. Müvekkillerimizin bu süreçte noter aracılığıyla bankaya ihtarname çekmesi ve ihtarnamede ipoteğin kapatıldığını, fek yazısının verilmesi gerektiğini bildirmesi, hukuki sürecin başlatılması açısından önemlidir. Ayrıca, birden fazla bankanın ipoteği varsa, tüm bankaların yazılı onayının alınması gerektiği ve bu süreçte bir bankanın şubesinin kapanması halinde genel müdürlükten yazı alınması zorunluluğu, dosyalarımızda sıkça karşılaştığımız bürokratik tıkanmalardandır.

Sonuç Olarak

Gayrimenkul hukuku dosyalarında başarının anahtarı, işlemin yapıldığı tarihteki mevzuatı ve tapu sicilinin durumunu doğru okumaktan geçiyor. Müvekkillerimizin “tapu benim, istediğimi yaparım” anlayışı, çoğu zaman telafisi güç sonuçlar doğuruyor. Bu nedenle, her türlü gayrimenkul işleminde, satış vaadi sözleşmesi imzalamadan, ipotek fekki talep etmeden veya dava açmadan önce, dosyanın uzman bir hukukçu tarafından incelenmesini ve sürecin yazılı delillere dayandırılmasını öneriyoruz. Hukuki süreçlerde size yardımcı olmak ve haklarınızı korumak için deneyimli ekibimizle yanınızdayız.