Gayrimenkul Hukukunda 2026 Dosya Pratiği: Uygulamada Peşimizi Bırakmayan Riskler

Büromuzda 2026 yılının ilk dokuz ayında gayrimenkul dosyalarında gördüğümüz tablo, mevzuat metninin öngördüğü ile mahkeme ve tapu pratiğinin fiilen ürettiği sonuç arasındaki makasın açıldığını gösteriyor. Özellikle kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm uygulamaları, ortaklığın giderilmesi ve ipotekli taşınmaz satışları gibi başlıklarda, ilk derece mahkemelerinin yerleşik hale gelen bazı yaklaşımları ile istinaf dairesi arasındaki farklar, müvekkil beklentisi ile dosya gerçeğini baştan yanlış kurmamıza yol açıyor. Aşağıda, Eylül 2026 itibarıyla büromuzda tekrar tekrar karşımıza çıkan ve çoğu zaman işin başında önlenebilecek riskleri, uygulamada gördüğümüz şekliyle paylaşıyoruz.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde "Düzenleme Şeklinde" Yapılmayan Devirler

Uygulamada en sık yakalandığımız nokta, arsa sahibinin kat karşılığı sözleşmeden doğan bağımsız bölüm talebini, tapuda resmî şekilde yapılmamış bir "devir sözleşmesi" ile üçüncü kişiye satması. Bu tür devirler, tapu müdürlüğünde işlem göremediği için taraflar aralarında adi yazılı sözleşme düzenleyip "sonra tapuda hallederiz" mantığıyla ilerliyor. Yüklenici iflas ettiğinde veya inşaatı durdurduğunda, bu üçüncü kişinin hukuki durumu son derece zayıf kalıyor; çünkü ortada henüz tapuda tescil edilmemiş bir arsa payı üzerinde, resmî şekle uymayan bir taahhüt var. Büromuza bu şekilde gelen dosyalarda ilk baktığımız şey, devir belgesinin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı ve arsa sahibinin bu devri yükleniciye usulünce bildirip bildirmediği oluyor. Bildirim yapılmamışsa, yüklenicinin üçüncü kişiye ifa yükümlülüğü doğmuyor; bu da dosyayı baştan kaybedilmiş bir zemine taşıyor.

2. Kentsel Dönüşümde "Riskli Yapı" Tespitine İtiraz Süresinin Kaçırılması

2026'da karşımıza çıkan ikinci büyük risk, riskli yapı tespit raporuna itiraz süresinin fiilen kaçırılması. Mevzuat itiraz için belirli ve kısa bir süre öngörüyor; ancak uygulamada malikler genellikle raporun kendilerine tebliğinden çok sonra, yıkım kararı kapıya geldiğinde avukata başvuruyor. Bu noktada artık itiraz değil, idari işlemin iptali ekseninde bir dava kurmak gerekiyor ve bu da hem süre hem de ispat bakımından çok daha zor bir yol. Büromuzda bu tür dosyalarda önce tebliğ tarihini net biçimde tespit ediyoruz; tebligatın muhtar kapısına yapıştırma yoluyla yapıldığı ve malikin fiilen başka şehirde yaşadığı durumlarda usulsüz tebliğ iddiasını ayrı bir başlık olarak işliyoruz. Aksi halde esasa girme şansı kalmıyor.

3. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Paydaş Sayısının Yanlış Belirlenmesi

İzale-i şuyu dosyalarında en çok zaman kaybettiğimiz konu, tapu kaydındaki paydaşların güncel mirasçılık durumunun dava açılırken doğru yansıtılmaması. Mirasçılık belgesi alınmadan, veraset ilamındaki isimler tapu kaydıyla karşılaştırılmadan dava açıldığında, mahkeme ya taraf teşkili eksikliğinden dosyayı geri çeviriyor ya da sonradan davaya dahil edilen paydaşlar nedeniyle satış aşaması erteleniyor. 2026'da özellikle birden fazla veraset ilamı bulunan, önceki mirasçıların sonradan vefat ettiği dosyalarda bu sorun kronik hale geldi. Büromuzda izale-i şuyu dosyası açmadan önce tapu kaydı, veraset ilamı ve nüfus kayıt örneğini yan yana koyup paydaş ağacını çıkarıyoruz; bu adım, sonradan iki-üç celse kaybetmemizi engelliyor.

4. İpotekli Taşınmaz Satışında "İpotek Kaldırılır" Taahhüdüne Güvenilmesi

Uygulamada satıcı, tapu devri sırasında mevcut ipoteğin kapanacağını sözlü olarak taahhüt ediyor; alıcı da tapu devrini yapıp ödemeyi gerçekleştiriyor. Ancak ipotek, banka nezdinde kapatılmadığı sürece tapuda yük olarak kalıyor ve alıcı, üzerine ipotekli bir taşınmazı satın almış oluyor. Büromuza gelen bu tür dosyalarda alıcının ilk başvurusu genellikle "satıcıya güvendim" cümlesiyle başlıyor. Bu noktada hukuken yapılabilecekler sınırlı; çünkü tapu devri tamamlanmış, bedel ödenmiş ve ipotek hâlâ üçüncü kişi lehine duruyor. Bu nedenle 2026 pratiğinde önerimiz, ipotekli taşınmaz alımlarında tapu devri ile ipoteğin kapatılmasının aynı işlem gününde ve banka yazısıyla teyit edilerek yapılması. Aksi halde satıştan sonra açılacak davada ispat yükü alıcıya geçiyor.

5. Kamulaştırmasız El Atma Dosyalarında Bedel Tespitinin Eksik Kurulması

Kamulaştırmasız el atma davalarında 2026'da gördüğümüz tipik hata, bedel tespitinin yalnızca taşınmazın zemin değeri üzerinden yapılması, üzerindeki yapı, ağaç ve benzeri unsurların hesaba katılmaması. Bilirkişi raporu geldiğinde bu eksiklik fark ediliyor; ancak ek rapor alınması hem süreyi uzatıyor hem de faiz başlangıcı bakımından müvekkil aleyhine sonuç doğuruyor. Büromuzda bu dosyalarda dava dilekçesine eklenen keşif talebinde, taşınmazın fiili kullanım durumunun ve üzerindeki muhdesatın ayrı ayrı tespitini istiyoruz. Aksi halde karar kesinleştikten sonra bu eksikliğin telafisi mümkün olmuyor.

6. Tapu İptali ve Tescil Davalarında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Ayrımının Karıştırılması

Uygulamada müvekkiller, tapu iptali ve tescil taleplerinde her zaman "zamanaşımı yok" varsayımıyla hareket ediyor. Oysa bazı talep türlerinde hak düşürücü süre işliyor ve bu süre geçtiğinde dava esastan reddediliyor. 2026'da büromuza gelen birkaç dosyada, muris muvazaası iddiasıyla açılan davada tenkis talebinin ayrıca ve süresinde ileri sürülmemesi nedeniyle ciddi bir kayıp yaşadık. Bu nedenle dosya kurgusunu yaparken, aynı olaydan doğan birden fazla talebin her biri için ayrı süre analizi yapıyoruz; tek bir talep üzerinden yürütülen dava, diğer taleplerin süresini kurtarmıyor.

7. Kira Uyuşmazlıklarında Tahliye Taahhüdünün Boş Tarihli Alınması

Kira dosyalarında en sık gördüğümüz usul hatası, tahliye taahhüdünün kiracı tarafından boş tarihli olarak imzalanması ve sonradan doldurulması. Bu durumda taahhüt, geçerlilik bakımından ciddi biçimde tartışmalı hale geliyor; kiracı "ben bu tarihte imzalamadım" savunmasını ileri sürdüğünde ispat külfeti kiraya verene geçiyor. 2026'da özellikle konut kiralarında bu savunmanın sıkça kullanıldığını görüyoruz. Büromuzda kiraya veren müvekkillere, tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihinin taahhüt metninde açıkça yazılı olduğu ve imza anının tanıkla desteklenebildiği bir kurgu öneriyoruz.

Sonuç: Dosyayı Açmadan Önce Süreci Kurgulamak

2026'nın gayrimenkul pratiğinde bize gösterdiği temel ders şu: Bu dosyalarda kaybedilen davaların önemli bir kısmı, esasa ilişkin hukuki tartışmadan değil, işin başında usul ve şekil kurallarının gözden kaçırılmasından kaynaklanıyor. Tapu şekli, tebliğ tarihi, süre başlangıcı, taraf teşkili ve talep ayrımı gibi başlıkları dava açılmadan önce netleştirmek; hem süre hem de maliyet bakımından müvekkilin lehine sonuç veriyor. Büromuzda gayrimenkul dosyalarında izlediğimiz yöntem, dava dilekçesini yazmadan önce bir "süreç haritası" çıkarmak ve her talep için ayrı bir süre ve şekil kontrolü yapmak. Bu disiplin, sonradan telafisi zor hataların büyük bölümünü baştan engelliyor.