Gayrimenkul Hukuku Dosyalarında Uygulamada Sık Karşılaştığımız Hukuki Riskler — Ekim 2026 Pratik Notları

Büromuzda 2026 yılının özellikle son çeyreğinde gayrimenkul dosyalarının dağılımı belirgin biçimde değişti. Birkaç yıl öncesine kadar ağırlık kat mülkiyeti ve kira uyuşmazlıklarında iken, bu yıl tapu iptali–tescil, hisseli satış ve inşaat sözleşmelerine dayalı tazminat dosyaları öne çıktı. Aşağıdaki notlar, tek tek dosyalarda tekrar eden ve çoğu zaman dava açıldıktan sonra fark edilen yapısal risklere dair pratik gözlemlerimizi içeriyor. Amacımız genel bir "dikkat edilmesi gerekenler" listesi sunmak değil; kalemimizde fiilen dönen dosyalarda gördüğümüz süreç hatalarını ve bunların savunma stratejisine etkisini paylaşmak.

1. Tapu kaydına güven ilkesinin sınırlarını erken değerlendirmemek

Uygulamada en sık gördüğümüz hata, müvekkilin tapu kaydını "kesin koruma" olarak görmesi. Oysa tapu iptali–tescil dosyalarında Yargıtay'ın yerleşik çizgisi, yolsuz tescil iddiasında iyiniyetin aranması ve zamanaşımı savunmasının dosyaya erken girmesi üzerine kuruluyor. Büromuzda bu tür dosyaları ilk incelemede üç soruyla açıyoruz: Edinim bedeli ödendi mi, ödeme izi var mı, devirde temsil yetkisi geçerli mi? Bu üç sorudan birinde boşluk varsa, tapu kaydına güven ilkesinin tek başına savunma kurmayacağını baştan kabul ediyoruz. 2026'da özellikle vekâleten yapılan satışlarda, vekâletnamenin kapsamı ile satış tarihi arasındaki uyumsuzluk dosyaların seyrini değiştiriyor.

2. Hisseli satışlarda önalım hakkı bildiriminin usulüne uyulmaması

Paylı taşınmazlarda satış yapıldıktan sonra diğer paydaşlara bildirim yapılmaması veya bildirimin noter kanalıyla ve satışın tüm unsurlarını içerecek şekilde yapılmaması, önalım davalarında en sık karşılaştığımız usul sorunu. Dosyalarda gördüğümüz tipik hata şu: Bildirim yapılmış ama satış bedeli, ödeme şekli ve tapu bilgileri eksik. Bu durumda karşı taraf, bildirimin geçersizliğini savunarak süreyi uzatma yoluna gidiyor. Müvekkillere önalım hakkının kullanılması için öngörülen kısa süreleri hatırlatırken, satışın gerçekleştiği tarihi ispatlayan belgelerin (tapu işlem belgesi, ödeme dekontu) dosyada hazır tutulmasını ısrarla öneriyoruz.

3. İnşaat sözleşmelerinde cezai şart ve teslim tarihi düzenlemelerinin belirsizliği

Kat karşılığı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu yıl en çok zorlandığımız nokta, gecikme cezasının hesap yönteminin sözleşmede net olmaması. Dosyalarda sıkça görüyoruz: Sözleşmede "gecikme halinde ceza uygulanır" yazıyor ancak oran, matrah ve üst sınır yok. Bu durumda mahkeme, cezai şartın belirsizliği nedeniyle ya yoruma gidiyor ya da tenkis tartışmasına giriyor. Büromuzda yeni sözleşmeleri kaleme alırken cezai şartı günlük oran, azami süre ve teslim tarihine bağlı olarak üç ayrı kalemde yazıyoruz. Mevcut dosyalarda ise gecikmenin hangi tarihten itibaren başladığını, iskân ve teslim tutanaklarının düzenlenip düzenlenmediğini ayrı ayrı belgelendiriyoruz.

4. Kira uyuşmazlıklarında artış oranı ve tahliye taahhüdünün denetimi

2026 itibarıyla kira dosyalarında gördüğümüz risk, artış oranına ilişkin sözleşme hükümlerinin güncel mevzuatla uyumunun dava açılmadan denetlenmemesi. Tahliye taahhütnamesi alınmış dosyalarda ise taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kira ilişkisi başlamadan önce alınıp alınmadığı, uygulamada en çok tartışılan husus. Bu tür taahhütlerin geçersizliği iddiası, tahliye davasının seyrini baştan etkiliyor. Müvekkillere taahhütnameyi kira ilişkisi kurulduktan sonra ve ayrı bir belge olarak almalarını, imza tarihinin belirgin olmasını öneriyoruz. Ayrıca ihtar ve icra takibi aşamasında sürelerin kaçırılması, sonradan açılacak davada hak kaybına yol açıyor.

5. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında genel kurul kararlarının iptal süresinin kaçırılması

Kat mülkiyeti dosyalarında en sık karşılaştığımız hata, genel kurul kararına karşı iptal davasının yasal süresi içinde açılmaması. Uygulamada karar defterinin müvekkile geç ulaşması, toplantıya katılmayan maliklerin kararı öğrenme tarihinin tartışmalı hale gelmesi gibi nedenlerle süre hesabı karışıyor. Büromuzda bu tür dosyalarda önce karar defterinin onaylı örneğini ve tebliğ/öğrenme tarihini tespit ediyor, ardından iptal mi yoksa eda davası mı açılacağını bu tespite göre belirliyoruz. Ayrıca ortak alanlara yapılan müdahalelerde kat malikleri kurulu kararının yokluğu, sonradan açılan elatmanın önlenmesi davalarında savunmayı zayıflatıyor.

6. İmar ve ruhsat dosyalarında idari işlem ile özel hukuk talebinin karıştırılması

İmar uygulamalarına dayalı dosyalarda sık gördüğümüz bir başka risk, idari işleme karşı iptal davası açılması gereken durumlarda doğrudan tapu iptali davası açılması veya tam tersi. Uygulamada bu ayrımın yanlış kurulması, görev ve husumet itirazlarıyla dosyanın uzamasına yol açıyor. Büromuzda bu tür dosyalarda önce idari işlemin niteliğini (ruhsat, yapı kayıt belgesi, imar planı değişikliği) ve iptal süresini değerlendiriyor, sonra özel hukuk taleplerini ayrı bir dosya olarak kurguluyoruz. İdari yargıdaki sürelerin kaçırılması, sonradan açılacak tazminat davasında da savunma imkânını daraltıyor.

7. Miras ve elbirliği mülkiyetinde pay devri ve satış yetkisi sorunu

Miras kaynaklı gayrimenkul dosyalarında en sık yakalandığımız nokta, elbirliği mülkiyetinde pay devri veya satış işleminin tüm mirasçıların katılımı olmadan yapılması. Uygulamada bir mirasçının kendi payını satması ile taşınmazın tamamının satılması arasındaki farkın müvekkillere yeterince anlatılmaması, sonradan tapu iptali taleplerine zemin hazırlıyor. Büromuzda bu tür dosyalarda önce veraset belgesi ve mirasçılık durumunu netleştiriyor, ardından pay devrinin mi yoksa ortaklığın giderilmesinin mi talep edileceğini müvekkille birlikte değerlendiriyoruz. Ortaklığın giderilmesi davalarında satış aşamasında alıcı çıkması ve ihale süreci, ayrı bir takip gerektiriyor.

8. Tapuda işlem güvenliği ve vekâletname denetimi

2026'da dikkatimizi çeken bir başka gelişme, tapu işlemlerinde vekâletname ile temsilin daha sık sorgulanması. Dosyalarda gördüğümüz tipik hata, vekâletnamenin süresi, kapsamı ve düzenlenme tarihinin işlem tarihiyle karşılaştırılmaması. Bu denetim yapılmadığında, sonradan "vekilin yetkisi yoktu" iddiası hem cezai hem hukuki dosyalarda karşımıza çıkıyor. Müvekkillere taşınmaz işlemlerinde vekâletnameyi işlem tarihine yakın düzenlemelerini, satış yetkisinin açıkça yazılmasını ve işlem sonrası tapu kaydının kontrol edilmesini öneriyoruz. Ayrıca işlem sırasında alınan belgelerin (kimlik, fotoğraf, işlem belgesi) saklanması, sonradan doğacak uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlıyor.

Sonuç: Dosyayı açmadan önce yapılması gerekenler

Büromuzun gayrimenkul dosyalarındaki pratik yaklaşımı şu: Dava açmadan önce tapu kaydı, sözleşme zinciri ve idari işlem geçmişini birlikte okuyoruz. Bu üçlüden biri eksikse, dava dilekçesini yazmadan önce eksikliği tamamlıyoruz. Müvekkillere önerimiz, taşınmazla ilgili her işlemde belgeyi saklamaları, süreleri takvimlendirmeleri ve özellikle önalım, iptal ve tahliye sürelerini kaçırmamaları yönünde. Gayrimenkul hukukunda sonucu belirleyen çoğu zaman esas değil, usul ve süre disiplini oluyor. Bu nedenle erken hukuki değerlendirme, dosyanın sonraki aşamalarında savunma alanımızı genişletiyor.