Yapı Tahliye Kararlarında Mülk Sahibi ve Kiracının Haklarını Korurken En Sık Karşılaştığımız 7 Usul Hatası

Son dönemde büromuza gelen dosyaların önemli bir kısmını, yapı güvenliği gerekçesiyle alınan tahliye ve tedbir kararları oluşturuyor. Çatlak, sehim, komşu parseldeki hafriyat veya ağır yağış sonrası taşıyıcı sistemde gözlemlenen bozulmalar üzerine belediyelerin ve afet yönetimi birimlerinin devreye girdiği; bir yandan mülk sahibinin, diğer yandan kiracının aynı karardan farklı menfaatlerle etkilendiği bir tablo ile karşılaşıyoruz. Uygulamada bu tür kararlar hukuken sağlam bir zemine oturtulsa dahi, sürecin usul tarafında yapılan hatalar dosyanın seyrini değiştirebiliyor. Aşağıda, kalemimizde tekrar tekrar gördüğümüz yedi usul hatasını ve bunların pratikte nasıl ortaya çıktığını paylaşıyoruz.

1. Tahliye kararının hukuki niteliğinin yanlış teşhis edilmesi

İlk ve en yaygın hata, idarenin yapı güvenliğine ilişkin müdahalesinin hangi hukuki işlem üzerinden kurulduğunun doğru okunmaması. Uygulamada karşımıza çıkan kararların bir kısmı idari tedbir niteliğinde, bir kısmı ise kolluk faaliyeti görünümünde. Kararın dayanağı, hangi makam tarafından hangi gerekçeyle alındığı, tebliğ şekli ve kararın icrai niteliği, başvuru yolunu doğrudan belirliyor. Mülk sahibi veya kiracı, eline geçen belgeyi "tahliye kararı" olarak okuyup doğrudan sulh hukuk mahkemesine ya da idari yargıya yöneldiğinde, süre ve görevli merci bakımından telafisi güç sonuçlar doğabiliyor. Dosyaya girerken ilk yaptığımız iş, kararın idari işlem mi, idari eylem mi, yoksa özel hukuk ilişkisinden doğan bir ihtarname mi olduğunu netleştirmek oluyor.

2. Tebliğ tarihinin ve öğrenme anının karıştırılması

İdari dava süreleri, kural olarak tebliğ tarihinden işlemeye başlıyor. Ancak yapı tahliyesi gibi acil müdahale gerektiren durumlarda kararın kapıya asılması, muhtara bırakılması veya sözlü olarak bildirilmesi sık görülüyor. Müvekkillerin bir kısmı kararı fiilen öğrendiği günü, bir kısmı ise binadan çıkarıldığı günü başlangıç alıyor. Uygulamada en sık yakalandığımız nokta, tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığının denetlenmemesi. Usulsüz tebliğ, sürenin işlemeye başlamasını etkileyebildiği gibi, sonradan ileri sürülebilecek bir usul itirazı da doğurabiliyor. Bu nedenle dosyada tebliğ belgesini, varsa tutanağı ve kararın ilan edildiği kanalları ayrı ayrı inceliyoruz.

3. İdari başvuru (itiraz) yolunun atlanması

Bazı yapı güvenliği kararlarında mevzuat, dava açmadan önce idareye başvuru veya üst makama itiraz gibi bir ön yol öngörüyor. Doğrudan iptal davası açıldığında idare, ön başvuru yapılmadığı gerekçesiyle usul itirazı yükseltebiliyor; mahkeme de davanın ehliyet veya süre yönünden incelenmesine gidebiliyor. Büromuzda bu tür dosyalarda önce kararın dayanağını oluşturan mevzuat hükmünü ve varsa özel başvuru rejimini tarıyoruz. Ön başvuru öngörülmüşse, süresinde ve yazılı olarak yapılıp yapılmadığını kontrol ediyoruz. Pratikte en çok gözden kaçan nokta, başvurunun sonucunun beklenmeden dava açılması ya da başvurunun idareye ulaştığının belgelenmemesi.

4. Yürütmenin durdurulması talebinin gerekçelendirilmemesi

Yapı tahliyesi kararlarında yürütmenin durdurulması, çoğu zaman dosyanın en kritik aşaması. Ancak talebin yalnızca "mağduriyet doğuyor" şeklinde soyut gerekçelerle ileri sürüldüğünü görüyoruz. Oysa idari yargı pratiği, telafisi güç zararın somutlaştırılmasını ve hukuka aykırılık görünümünün ortaya konmasını bekliyor. Müvekkilin barınma ihtiyacı, işyeri ise ticari faaliyetin kesintiye uğraması, taşınmazdaki eşyaların durumu, kararın dayandığı teknik raporun eksikliği gibi hususların delil ile birlikte sunulması gerekiyor. Bu başlıkta attığımız adım, talebi teknik rapor, fotoğraf, bilirkişi incelemesi talebi ve varsa karşıt görüş ile birlikte yapılandırmak oluyor.

5. Teknik raporun denetlenmemesi ve bilirkişi talebinin geç kalması

Yapı güvenliği kararlarının çekirdeğinde teknik bir değerlendirme yatıyor. Uygulamada kararların bir kısmı, yapının taşıyıcı sistemine ilişkin ayrıntılı inceleme yapılmadan, yalnızca gözleme dayalı tespitlerle alınabiliyor. Mülk sahibi ve kiracı, bu raporu olduğu gibi kabul edip süreci yürüttüğünde, sonradan raporun eksikliğine dayanmak zorlaşıyor. Dosyada raporun hangi yöntemle hazırlandığını, ölçüm ve numune alınıp alınmadığını, yapı yaşı ve zemin koşullarının değerlendirilip değerlendirilmediğini kontrol ediyoruz. Bilirkişi talebini ise mümkün olduğunca erken aşamada, keşif ile birlikte ileri sürüyoruz; çünkü tahliye fiilen gerçekleştikten sonra yerinde inceleme imkânı büyük ölçüde ortadan kalkıyor.

6. Mülk sahibi ile kiracı arasındaki ilişkinin idari davaya yansıtılmasındaki karışıklık

Yapı tahliyesi, mülk sahibi ile kiracı arasındaki kira ilişkisini de doğrudan etkiliyor. İdari karar nedeniyle taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi, kira bedelinin işleyip işlemeyeceği, kiracının tahliye edilmesi halinde depozito ve eşyaların durumu gibi sorular gündeme geliyor. Uygulamada tarafların bu iki ilişkiyi birbirine karıştırdığını, idari davada özel hukuk talepleri ileri sürdüğünü ya da özel hukuk davasında idari kararın hukuka aykırılığını tartıştığını görüyoruz. Büromuzda bu dosyalarda idari yargı ile özel hukuk yargısı arasındaki görev ayrımını net tutuyor; idari davada kararın hukuka uygunluğuna, özel hukuk tarafında ise sözleşmesel sonuçlara odaklanıyoruz. Aksi halde her iki dosyada da usul itirazları ile karşılaşılması kaçınılmaz hale geliyor.

7. Tahliye sonrası eşya ve barınma sürecinin belgelenmemesi

Tahliye kararı uygulandıktan sonra yapılan işlemler, sonraki davalarda delil niteliği taşıyor. Uygulamada en sık gördüğümüz eksiklik, tahliye sırasında taşınmazdaki eşyaların tespitinin tutanakla belgelenmemesi, fotoğraflanmaması ve teslim edilmemesi. Mülk sahibi açısından taşınmazın korunması, kiracı açısından ise eşyaların zarar görmesi veya kaybolması halinde zararın ispatı bu belgelere dayanıyor. Ayrıca tahliye sonrası barınma ihtiyacının idareye yazılı olarak bildirilmesi, geçici barınma veya destek taleplerinin süresinde ileri sürülmesi gerekiyor. Bu aşamada attığımız adım, tahliye gününde hazır bulunmak, tutanağı ve envanteri birlikte düzenlemek, sonraki süreçte idare ile yazışmaları kayıt altına almak oluyor.

Uygulamada birlikte yürüttüğümüz süreç

Bu tür dosyalarda izlediğimiz yöntem, kararın tebliğinden itibaren kısa bir süre içinde üç ayrı eksende inceleme yapmak: kararın hukuki niteliği ve dayanağı, teknik raporun yeterliliği ve tarafların özel hukuk ilişkisinin sonuçları. Bu üç eksen birbirinden bağımsız değil; ancak her biri farklı bir usul rejimine tabi. Mülk sahibinin menfaati ile kiracının menfaati çoğu zaman aynı karar altında çatıştığı için, dosyayı tek bir tarafın gözünden değil, kararın etkileri üzerinden okumak gerekiyor. Usul hatalarının büyük kısmı, bu üç eksenin birbirine karıştırılmasından doğuyor.

Sonuç olarak

Yapı güvenliği gerekçeli tahliye kararlarında başarı, büyük ölçüde kararın alındığı ilk günlerde atılan adımlara bağlı. Kararın niteliğini doğru teşhis etmek, tebliğ tarihini belgelemek, varsa ön başvuru yolunu işletmek, yürütmenin durdurulması talebini somutlaştırmak, teknik raporu denetlemek ve tahliye sonrası süreci kayıt altına almak; hem mülk sahibinin hem kiracının haklarını koruyan taraf. Bu dosyalarda erken aşamada hukuki destek alınması, sonradan giderilmesi güç usul kayıplarının önüne geçiyor. Büromuz olarak bu süreçlerde müvekkillerin yanında yer alıyor, mevzuat çerçevesinde hukuki hakların korunmasına yönelik danışmanlık ve temsil hizmeti sunuyoruz.